Промяна на предназначението на земеделска земя и последващо строителство в нея

Адв. Таня Точева, 12.03.2006 г.

През последните две години осезателно се повиши инвеститорския интерес към земеделската земя в България. Причините за това разбира се се свързват с очакванията за приемане на страната в Европейския съюз и повишаването на цената на земеделската земя. От тук обаче намеренията на инвеститорите се разделят на две – част от тях имат намерение да се възползват от инвестицията съобразно нейното предназначение, като имат предвид и постъпленията от фондовете на Европейския съюз. Останалите, които закупуват земеделска земя около населени места, са с намерението да променят предназначението й и да строят жилищни и индустриални сгради след изменението на регулацията. Като се вземе предвид презастрояването на големите градове и курортни места и цената на имотите в регулация, земеделската земя (с променено предназначение) се оказва един удачен вариант за инвеститорите и строителните предприемачи. Промяната на предназначението й, обаче, следва да бъде свързана с конкретни намерения и известна допълнителна инвестиция.

Промяна на предназначението на земеделска земя и вкарването й в регулация във връзка с конкретни строителни намерения

Според действащото законодателство, разрешение за строеж в земеделска земя за постройки, които не са свързани с използването на земеделската земя като такава, се дава едва след промяна на предназначението на земята по законоустановения ред. Цената на промяната на предназначението и реда, по който става това, са свързани в голяма степен с категорията на земеделската земя. Категориите земеделска земя са 10 на брой и удостоверение за категоризацията на земята при промяна на нейното предназначение се издава по искане на нейния собственик от областната дирекция "Земеделие и гори" към Министерството на земеделието и горите по местонахождението на земята или от изпълнителната агенция по почвените ресурси чрез съответна областна дирекция "Земеделие и гори" - в случаите, когато земята е екологически замърсена и когато се предлага категоризиране на рекултивирана площ, предназначена за земеделско ползване.

Процедурата по промяна на предназначението продължава с действия по промяна на подробния устройствен план за съответната територия и включването на земите в строителните граници на населеното място. Компетентните да вземат решение органи са, както следва: кмета на общината (съответно - главният архитект на Столична община), експертният съвет на общината, както и комисия към областната дирекция „Земеделие и гори” – когато размерът на площта, чието предназначение следва да бъде променено е до 50 дка, или комисия за земеделски земи към Министерството на земеделието и горите – когато площта е над 50 дка или земеделската земя има други, специфични характеристики. Първият етап от процедурата обхваща подготовката на проект за изменение на подробния устройствен план (както на плана за регулация, така и на плана за застрояване). Проектът трябва да посочва и необходимата площадка или трасе, свързана със строителството на обекта, както и всички спомагателни площадки, комуникации и други, ако такива са необходими във връзка с него. За земеделска земя от първа до шеста категория предложените площадки трябва да бъдат поне две.

Решението за определяне на строителна площадка се издава от компетентната комисия към областната дирекция „Земеделие и гори” или към Министерството на земеделието и горите – в зависимост от случая.

Междувременно изготвеният проект на подробния устройствен план („ПУП”) за определяне на площадка или трасе се внася от инвеститора за приемане от експертния съвет на общината. След приемането му от експертният съвет, проектът за ПУП се обявява на заинтересуваните страни – това са собствениците на имотите - предмет на самия план, както и на съседните имоти, когато се променя предназначението на имота - предмет на плана. Собствениците могат да го обжалват в срок до 14 дни от обявяването му.

Окончателното одобрение на проекта за ПУП става със заповед на кмета на общината/главния архитект, която също се обявява на заинтересуваните страни. Заповедта следва да утвърди както промяна на регулационния план (във връзка с промяната предназначението на земята и отреждането й, например за жилищно, производствено или друг вид застрояване), така и застроителен план за посочената територия – който ще посочва конкретните инвеститорски намерения. Заповедта на кмета/главния архитект също подлежи на съобщаване и може да бъде обжалвана от заинтересуваните страни. Важен момент при промяна предназначението на земеделска земя е заплащането на таксата, определена съгласно Тарифа за таксите, които се заплащат при промяна на предназначението на земеделските земи. Размерът на таксата зависи от категорията на земеделската земя, от квадратурата, нейното местонахождение, вида на обекта и възможността за напояване. Решението за промяна на предназначението влиза в сила от заплащането й. Друг съществен момент е необходимостта от отнемането и оползотворяването на хумусния пласт на земята с променено предназначение.

В срок от 7 дни след влизане в сила на решението за промяна на предназначението на земята, комисията следва да го изпрати в кадастъра по местонахождението на имота, за да бъдат нанесени границите и номера на новия урегулиран поземлен имот в кадастралния план. Впоследствие, по искане на собственика, границите на имота се трасират на място и се означават с постоянни знаци въз основа на информацията от кадастъра.

На база на заповедта на кмета/главния архитект за промяна на ПУП-а може да бъде издадена виза за предварително проучване и проектиране на сградите, които инвеститорът желае да построи върху земята. Разрешението за строеж се издава едва след като решението на комисията за промяна на предназначението на земята влезе в сила, границите на имота са означени и хумусният слой е отнет и оползотворен.

Инфраструктура

При промяна на предназначението на земеделска земя следва да се има предвид факта, че около имота обикновено няма изградена инфраструктура. Това налага да се обмисли предварително възможността за изграждането й и гарантираното подписване на договори за присъединяване с експлоатационните дружества, най – вече със съответната ВиК компания и електроразпределително дружество. Договорите за присъединяване са задължителен елемент при получаване на разрешението за ползване, а от друга страна предварителните договори с експлоатационните дружества са необходимо условие за издаване на разрешение за строеж. Проблемът възниква именно при необходимостта от подписване на предварителните договори на етап издаване разрешение за строеж, тъй като на практика при тези договори липсва обект – инфраструктурата, за която се отнасят, все още не е изградена. Възможно решение на този проблем е подписването на предварителни договори за присъединяване към мрежата на съответните дружества под условие, че инфраструктурата бъде изградена. Самата инфраструктура отново следва да бъде изградена от инвеститора, като тази възможност е нормативно уредена; в много случаи инвеститорът се задължава и да прехвърли безвъзмездно изградената инфраструктура на съответното експлоатационно дружество. Следва да се има предвид, че за изграждането на инфраструктурата е необходимо отделно разрешение за строеж, като най-удачно е визата за проучване и проектиране за сградата да предвижда и изграждането на трафопост и/или водопровод. Всички планове за изграждането на техническа инфраструктура трябва да бъдат предварително съгласувани и одобрени от съответното експлоатационно дружество.

Тази статия има характер на анализ и не може да бъде разглеждана като индивидуална консултация, отчитаща спецификите на конкретната ситуация и участници. Въпреки усилията ни да предоставяме точна и актуална информация, не съществува гаранция, че тя ще остане такава и след датата, на която е статията е написана. За повече информация по засегнатите по-горе въпроси, както и за индивидуална консултация, можете да се обърнете към автора - адвокат Точева, на адрес: tocheva@tmlawoffice.bg.